Novas regras para financiamento de imóveis em Portugal

Portugal é um ótimo lugar para se viver, porém os valores dos aluguéis são extremamente altos. Uma opção para quem possui algum dinheiro guardado é comprar um imóvel e ter a prestação bem mais barata que um aluguel.

Todavia, as regras para conseguir um financiamento em Portugal mudaram desde abril de 2022 e a analise de crédito ficou mais criteriosa. O primeiro ponto importante a saber é sobre a idade de quem pede o crédito no banco. 

Com as novas regras, ficou definido da seguinte forma:

• Idade igual ou inferior a 30 anos: continua a poder pagar o crédito habitação ou ao consumo com maturidade até 40 anos, não existindo, aqui, qualquer alteração;
• Idade superior a 30 anos e igual ou inferior a 35 anos: o prazo máximo para pagar o crédito sofre uma redução de 3 anos, passando de 40 para 37 anos;
• Idade superior a 35 anos: é aqui onde a diferença mais se faz sentir. O consumidor passa a agora a ter menos 5 anos para pagar o crédito, passando de 40 para 35 anos.

Para os pedidos de créditos que tenham mais de um titular, conta a idade do membro mais velho.

Outra coisa importante, o LTV (Loan-To-Value), ou seja, o valor máximo que um banco empresta ao cliente. Por uma questão de segurança o banco nunca empresta o valor integral do imóvel. Esse valor é sempre inferior e ele é definido pelo valor mais baixo estipulado em contratos (seja pelo preço de compra ou o preço definido pelo avaliador do banco).

• LTV ≤ 90%: novos créditos à habitação destinados à aquisição ou à construção de habitação própria e permanente;
• LTV ≤ 80%: novos créditos à habitação, créditos com garantia hipotecária ou equivalente destinada a outras finalidades;
• LTV ≤ 100%: novos créditos à habitação, créditos com garantia hipotecária ou equivalente para aquisição de imóveis detidos pelas próprias instituições e contratos de locação financeira imobiliária. 

Atenção o banco só fornece a opção de 100% de LTV para imóveis que já foram tomados de clientes que não conseguiram pagar a hipoteca. Ou seja, imóvel que estão a venda pelo próprio banco. Exemplo de locais onde pode fazer essa pesquisa:

Imóveis da banca

Como calcular a idade máxima para pedir crédito habitação?

Para saber qual é a sua idade máxima para pedir crédito habitação, deve considerar a seguinte fórmula:

Idade Máxima Idade do titular mais velho + Prazo do empréstimo = Idade máxima no final do empréstimo

Por exemplo: se a idade máxima no final do empréstimo for de 75 anos (como é na generalidade dos bancos) e quiser contratar um crédito habitação a 30 anos, terá de o fazer até aos 45. Por outro lado, se contrair um empréstimo aos 55 anos, terá de o pagar em 20 anos.

Como conseguir melhores condições no crédito à habitação?

Conseguir a aprovação de um crédito habitação numa fase mais avançada da vida não é impossível. Existem algumas formas que podem ajudar a obter condições de financiamento mais favoráveis.


Fiador mais jovem

Indicar um fiador mais jovem, que não complete 70 anos antes do fim do prazo, ajuda a contrabalançar o critério da idade. É importante também que o fiador tenha uma situação financeira saudável e estável.


Ter mais do que um titular

Um crédito à habitação poderá ter maior probabilidade de ser aprovado se for pedido por mais que um titular, pois garante maior segurança. Caso um dos titulares perca a capacidade de cumprir financeiramente o contrato, seja por reforma, doença ou outros imprevistos, ter um segundo titular assegura uma situação mais estável, dado que este pode continuar a pagar o crédito.


Entregar um valor maior de entrada

Sempre que existirem condições financeiras para isso, é vantajoso avançar com um maior valor de entrada. Desta forma, o valor do empréstimo é menor, o LTV é mais baixo e o consumidor terá também uma menor taxa de esforço.

Tudo isto são bons indicadores de confiança e abonam a seu favor para que o banco lhe conceda o crédito à habitação.

É melhor a taxa fixa ou a taxa variável no financiamento de imóveis em Portugal?

Quando contratar um crédito à habitação, terá de optar entre taxa fixa ou taxa variável, ou ainda uma terceira opção intermédia.

No primeiro caso, pagará sempre o mesmo valor fixo todos os meses, independentemente das flutuações que ocorrerem no mercado. Assim, saberá sempre quanto vai pagar e não terá surpresas. Contudo, esta segurança tem um preço: normalmente, os juros da taxa fixa são mais elevados.

Por outro lado, no segundo caso, a mensalidade que paga vai depender da evolução da taxa de juro variável, que pode subir ou descer ao longo do empréstimo – dependendo, entre outros fatores, da inflação.

Há ainda uma terceira opção, na qual pode definir um tempo de aplicação da taxa fixa, seguido de um período em que a taxa é variável – a chamada taxa mista.

A melhor opção vai depender da sua disponibilidade de quitar o financiamento antes do fim do contrato. Caso pretenda quitar o financiamento em um curto prazo de tempo, é melhor a taxa variável, pois com ela terá melhor desconto das taxas na hora de quitar. Porém, se for pagar o financimento mensalmente até o fim do contrato, é melhor a taxa fixa.

Qual a principal taxa dos financiamentos de imóveis em Portugal?

A principal taxa dos contratos de emprestimos em Portugal se chama Euribor, e quando contratar um crédito habitação, será confrontado com a escolha do prazo da Euribor. Os prazos mais comuns são de 3, 6 e 12 meses, alturas em que a taxa de juro do empréstimo é revista.

Tenha em conta que os prazos mais curtos (3 e 6 meses) normalmente têm valores mais baixos, mas também respondem mais rapidamente às oscilações (seja descida ou subida). Por outro lado, a Euribor com maior prazo (12 meses) garante mensalidades mais estáveis, mas mais elevadas.

Existe a possibilidade de conseguir um crédito habitação com financiamento a 100%?

Sim, é possível, mas apenas se comprar um imóvel do banco.

Quais os documentos necessários para conseguir um crédito habitação?

Geralmente, é necessário o documento de identificação, última declaração de IRS e nota de liquidação, cópia dos últimos 3 recibos de vencimento, declaração da entidade patronal e planta do imóvel e da sua localização. Poderão ser necessários outros documentos, dependendo da entidade financeira ou da situação específica do consumidor.

Posso transferir o crédito habitação para outro banco?

Sim, pode, desde que avise a sua entidade bancária com 10 dias úteis de antecedência.

Um fiador pode deixar de o ser?

Sim, mas tem de ser substituído por outro, e o banco tem de concordar com a substituição.

Posso ter dois créditos habitação?

​Sim, pode, sendo que, para tal, é analisada a proposta de compra de habitação secundária ou compra de habitação para arrendamento.

Concluindo, a compra de imóvel em Portugal é uma boa alternativa em relação ao arrendamento. No entanto exige um esforço maior uma vez que é preciso dar um valor de entrada.

É possível um imigrante conseguir comprar um imóvel financiado em Portugal se este já possuir a autorização de residência e um contrato de trabalho sem termo (ou outra forma de comprovação de renda que seja significativo para o banco).

 

Se quiser saber mais, acesse esses vídeos: